Η εξασφάλιση έμμεσου εισοδήματος* που προκύπτει από επένδυση είναι ένας από τους τρόπους που επιλέγουν πολλοί είτε, για να δημιουργήσουν ένα μαξιλαράκι οικονομικής ασφάλειας, είτε για να αποκτήσουν παθητικό εισόδημα με ελάχιστη ενασχόληση. Παθητικές μορφές επενδύσεων υπάρχουν πολλές, μια εκ των οποίων είναι η αγορά και εκμετάλλευση ακινήτων.
Ένα ακίνητο θεωρείται επενδυτικό όταν ένα άτομο (ή περισσότερα) το έχει υπό την ιδιοκτησία του με σκοπό την εμπορική του εκμετάλλευση σε μορφή βραχυπρόθεσμης ή μακροπρόθεσμης ενοικίασης με σκοπό το κέρδος. Επιπλέον επενδυτικό, θεωρείται όταν η απόκτηση του γίνεται για σκοπούς μεταπώλησης (house flipping).
Σε αυτό το άρθρο – οδηγός αγοράς επενδυτικού ακινήτου – θα ασχοληθούμε με τα βασικά πράγματα που πρέπει να γνωρίζει κανείς για την αγορά ενός επενδυτικού ακινήτου προς ενοικίαση και κυρίως ποια είναι τα χαρακτηριστικά που θα πρέπει να αναγνωρίσουμε και να ελέγξουμε πριν προβούμε στην οποιαδήποτε αγορά.
Money making mentality
Ο πρώτος και σημαντικότερος κανόνας στην αγορά ενός σπιτιού που θα αποτελέσει έμμεσο εισόδημα είναι να επιφέρει κέρδος στον επενδυτή. Τα κριτήρια αγοράς του δηλαδή θα πρέπει να είναι πάντα με γνώμονα τη μεγιστοποίηση του κέρδους και την ελαχιστοποίηση του ρίσκου. Παρόλο που το Real Estate Investment θεωρείται επένδυση χαμηλού ρίσκου, αυτό δεν σημαίνει πως δεν υπάρχουν παγίδες οι οποίες μπορεί να οδηγήσουν στο να χάσετε χρήματα. Πχ .Το να επιλέξετε ένα ακίνητο με προσωπικά κριτήρια επειδή έχετε ιδιαίτερα γούστα θα μπορούσε να αποβεί μοιραίο σε περίπτωση που το ακίνητο δεν έχει καμία ένδειξη καλής απόδοσης.
Απόδοση ακινήτου
Υπάρχουν πολλοί τρόπου να εκτιμηθεί η απόδοση ενός ακινήτου. Ένας από τους πιο γνωστούς και ευρέως διαδομένους είναι το CapRate. To capitalization rate είναι ένας δείκτης που απεικονίζει τον ρυθμό απόδοσης, βασισμένος στο καθαρό εισόδημα που επιφέρει η εκμετάλλευση του ακινήτου μέσα σε ένα ημερολογιακό έτος σε συνάρτηση με την εμπορική του αξία. Η φόρμουλα υπολογισμού του είναι ο πολλαπλασιασμός του καθαρού μηνιαίου ενοικίου το οποίο ονομάζουμε ΝΟΙ ( Net Operating Income) επί 12 (μήνες) το αποτέλεσμα του οποίου διαιρούμε με την εμπορική αξία του ακινήτου/εκτίμηση πχ:
1.000ευρώ μηνιαίο καθαρό μίσθωμα Χ 12 μήνες = 12.000ευρώ / 200.000€ = 0.06 ή 6%.
Το ιδανικό CapRate θεωρείται μεταξύ 5% και 10%. Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις που οι αποδόσεις είναι χαμηλότερες από 5% και θεωρούνται καλή επένδυση. Συνήθως αφορούν ακίνητα τα οποία έχουν εκ φύσεως πάντα ζήτηση και δύσκολα επηρεάζονται από τις τάσεις των αγορών.
Ακόμη ένας όρος που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό της απόδοσης του ακινήτου είναι το yield. Η διαφορά του CapRate με το yield είναι πως το yield μετράει το μεικτό εισόδημα του ενοικίου ενώ το CapRate το καθαρό. Η περίπτωση του yield συνήθως χρησιμοποιείται όταν δεν είναι απόλυτα γνωστά τα έξοδα ενοικίασης του ακινήτου (είναι ένα εργαλείο που χρησιμοποιείται ως ένδειξη κατά την αρχική αναζήτησης).
Location+ Audience = Size +Price
Η επιτυχία της επένδυσης επηρεάζεται από κάποιους βασικούς αλληλένδετους παράγοντες οι οποίοι εάν συμβαδίζουν απόλυτα υποδεικνύουν ποια χαρακτηριστικά θα πρέπει να αναζητήσετε στο ακίνητο . Η τοποθεσία του ακινήτου και το κοινό στο οποίο απευθύνεται υποδεικνύει πως το ακίνητο που θα έχει ζήτηση θα συμβαδίζει με το μέγεθος και το μέσο κόστος ενοικίασης ανά τμ. Εάν ένα από τα παραπάνω χαρακτηριστικά δεν ταιριάζει με τα υπόλοιπα τότε το ρίσκο να παραμείνει μη μισθωμένο αυξάνεται γεωμετρικά. Πχ εάν επιλέξετε περιοχή δίπλα σε Πανεπιστήμιο, το ακίνητο θα πρέπει να διαθέτει το μέγεθος και το κόστος που ταιριάζει σε φοιτητές.
Κατάσταση Ακινήτου
Η επιτυχία ενοικίασης/απόδοσης ενός ακινήτου εξαρτάται άμεσα από την κατάσταση στην οποία βρίσκεται. Ένα νέο ακίνητο πάντα θα αποτελέσει την πρώτη επιλογή ενός πιθανού ενοίκου. Η διαρρύθμιση και η λειτουργικότητα του ακινήτου επίσης επηρεάζει την επιτυχία του. Ένα ακίνητο που διαθέτει επιπλέον amenities μπορεί να αποδώσει μεγαλύτερο ενοίκιο από αντίστοιχα του ανταγωνισμού όπως πχ εάν διαθέτει θέση στάθμευσης, αποθήκη, αυτόνομη θέρμανση κ.α. Τέλος η διακόσμηση ενός επενδυτικού ακινήτου θα πρέπει να είναι ουδέτερη με στόχο να θεωρηθεί ελκυστική από την πλειοψηφία του κοινού. Δεν πρέπει να ξεχνάτε πως το προσωπικό γούστο ελάχιστη σημασία έχει καθώς υπάρχει μεγάλη πιθανότητα το προσωπικό σας γούστο να μην συμβαδίζει με τους πιθανούς ενοικιαστές. Προτού σπαταλήσετε χρήματα σε ακριβές trendy ανακαινίσεις σκεφτείτε πως ίσως θα ήταν πιο σοφό να δαπανήσετε λιγότερα χρήματα σήμερα έτσι ώστε να έχετε την δυνατότητα να ξαναφρεσκάρετε το ακίνητό σας μετά από Χ χρόνια και να μοιάζει ξανά σαν καινούργιο.
Χρηματοδότηση
Η μορφή χρηματοδότησης της αγοράς ενός επενδυτικού ακινήτου μπορεί να είναι με ιδία κεφάλαια, μέσω στεγαστικού δανείου ή μια μίξη και των δύο σε αναλογία που διευκολύνει τον οικονομικό σας σχεδιασμό. Ο κανόνας λέει πως εάν έχετε την δυνατότητα να λάβετε δάνειο για αγορά ακινήτου και διαθέτετε το 30% του ποσού σε ιδία κεφάλαια μπορείτε να προχωρήσετε. Αυτή όμως η απόφαση είναι αποκλειστικά δική σας και στην οποία θα πρέπει να λάβετε υπόψη πως το επιτόκιο που πληρώνετε για το δάνειό σας θα είναι αρκετά μεγαλύτερο από την απόδοση του ακινήτου προκειμένου να παραχθεί όντως αυτό το έξτρα εισόδημα που περιμένετε. Υπάρχει ακόμη και η σχολή που υποστηρίζει πως ακόμη και να διαθέτετε τα ιδία κεφάλαια καλό θα ήταν να μη τα δαπανήσετε όλα στην χρηματοδότηση του ακινήτου αλλά να λάβετε ένα μέρος δανείου που θα μπορέσει με άνεση να αποπληρώσει το ακίνητο μόνο του με άνεση και παράλληλα να μην έχετε δεσμεύσει όλα σας τα χρήματα σε μία επένδυση.
Εύρεση του ακινήτου
Αφού έχετε μελετήσει την αγορά, το budget σας και έχετε δημιουργήσει ένα πλάνο για την επένδυσή σας θα πρέπει να αναζητήσετε το ακίνητο που σας ενδιαφέρει. Υπάρχουν διάφοροι τρόποι εύρεσης ακινήτου, μπορείτε να αναζητήσετε μόνοι σας ακίνητα σε διάφορα sites αγγελιών, μπορείτε να απευθυνθείτε σε μεσιτικό γραφείο ή μπορεί να γνωρίζετε κάποιον γνωστό σας που να διαθέτει ένα ακίνητο το οποίο σας ενδιαφέρει. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να θέσετε έναν χρονικό ορίζοντα απόκτησης και να δημιουργήσετε μια λίστα με χαρακτηριστικά τα οποία θα πρέπει να περιλαμβάνει τα mandatory και τα nice to have έτσι ώστε να μπορέσετε να λάβετε μια σωστή απόφαση και να μη χάσετε το δρόμο σας. Και να θυμάστε πάντα πως η προσφερόμενη τιμή ( της αγγελίας) δεν είναι σχεδόν ποτέ η καλύτερη τιμή για εσάς, επιμείνετε στην διαπραγμάτευση ακόμη και εάν αυτό σημαίνει μια μικρή μείωση.
Η αγορά ενός επενδυτικού ακινήτου μπορεί να ακούγεται πολύπλοκη και δύσκολη διαδικασία, είναι όμως; Ή οι όποιες δυσκολίες της αρχής θα σας φέρουν ένα βήμα πιο κοντά στην οικονομική σας ελευθερία;
Σε κάθε περίπτωση επειδή η επένδυση αυτού του είδους είναι αρκετά μεγάλη σε κόστος και όπως όλες οι επενδύσεις έχει ρίσκο, είναι σημαντικό να σκεφτείτε πολύ σοβαρά εάν σας ταιριάζει και να ερευνήσετε όλες τις παραμέτρους με ωριμότητα και λογική.
Happy Investing
*Με τον όρο έμμεσο ή παθητικό εισόδημα εννοούμε κάθε εισόδημα το οποίο δεν απορρέει από ενεργή απασχόληση όπως η εργασία.
